Chaque année, des milliers de demandes d’assurance emprunteur sont refusées, laissant de nombreuses personnes face à un mur dans leur projet d’acquisition immobilière. Selon une étude récente, environ 8% des demandes d’assurance prêt sont rejetées en raison de problèmes de santé, ce qui représente une part non négligeable de potentiels propriétaires. La situation est frustrante, mais loin d’être sans issue.
L’assurance emprunteur est une garantie essentielle exigée par la plupart des banques lors de l’octroi d’un prêt immobilier. Elle protège l’établissement prêteur en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de l’emprunteur, assurant ainsi le remboursement du capital restant dû. Pour les emprunteurs, elle représente une sécurité en cas de coup dur. Nous allons aborder les raisons de ces refus, la convention AERAS, et les solutions concrètes pour contourner cet obstacle. Nous vous guiderons à travers les méandres des options disponibles, en mettant en lumière leurs atouts et leurs désavantages, afin de vous aider à faire le choix le plus éclairé.
Comprendre les raisons du refus d’assurance emprunteur
Avant d’explorer les alternatives, il est primordial de comprendre pourquoi un assureur peut décliner une demande de couverture. Les causes peuvent être variées et se répartissent généralement en deux grandes catégories : les facteurs de risque médicaux et les facteurs non médicaux. Ces informations sont fondamentales pour anticiper les embûches et préparer au mieux son dossier, notamment si vous recherchez une assurance prêt immobilier alternative.
Facteurs de risque médicaux : un tour d’horizon
Les antécédents de santé jouent un rôle prépondérant dans l’acceptation ou le rejet d’une assurance emprunteur. L’assureur évalue le risque de décès, d’invalidité ou d’incapacité de l’emprunteur sur la durée du prêt. Les principales pathologies qui peuvent entraîner un refus ou une surprime importante sont les maladies chroniques (cancer, diabète, maladies cardiovasculaires, etc.), les antécédents psychiatriques, les affections respiratoires sévères, et les affections neurologiques. La Convention AERAS (S’Assurer et Emprunter Avec un Risque Aggravé de Santé) a été mise en place pour faciliter l’accès à l’assurance pour ces personnes, mais elle ne garantit pas une couverture systématique. Son impact reste limité, notamment en raison des critères d’éligibilité et des surprimes parfois dissuasives, si vous présentez un profil avec assurance emprunteur risque aggravé.
- Maladies chroniques (diabète, cancer, etc.)
- Antécédents psychiatriques
- Affections respiratoires sévères
- Affections neurologiques
Le questionnaire de santé est un document essentiel que l’emprunteur doit remplir avec la plus grande honnêteté. Toute fausse déclaration, même involontaire, peut entraîner la nullité du contrat d’assurance et le rejet de prise en charge en cas de sinistre. Il est donc impératif de répondre avec précision et de fournir tous les justificatifs médicaux demandés. La complexité des tableaux de garanties réside dans le fait que les exclusions sont souvent spécifiques à chaque pathologie et à chaque assureur. Il est donc capital de bien lire les conditions générales et particulières du contrat pour comprendre quelles garanties sont couvertes et quelles sont les exclusions applicables (Décès, PTIA, ITT, IPT, IPP).
Comprendre la terminologie des garanties est essentiel. Décès signifie le versement d’un capital à la banque en cas de décès de l’emprunteur. La PTIA, ou Perte Totale et Irréversible d’Autonomie, intervient lorsque l’emprunteur est totalement dépendant et incapable d’effectuer les actes élémentaires de la vie quotidienne. L’ITT, ou Incapacité Temporaire Totale de Travail, prend en charge les mensualités du prêt pendant une période d’arrêt de travail. L’IPT, ou Invalidité Permanente Totale, concerne une invalidité reconnue à 100%. Enfin, l’IPP, ou Invalidité Permanente Partielle, couvre une invalidité partielle, généralement comprise entre 33% et 66%.
Facteurs non médicaux : moins connus, mais impactants
Au-delà de la santé, d’autres facteurs peuvent influencer la décision de l’assureur. L’âge de l’emprunteur est un élément déterminant, car le risque de décès ou d’invalidité augmente avec l’âge. Les primes d’assurance sont donc généralement plus élevées pour les personnes âgées. Certaines professions considérées comme à risques (pompiers, militaires, policiers, etc.) peuvent également entraîner des surprimes ou des exclusions de garantie. Le montant du prêt et sa durée ont également un impact sur la décision de l’assureur, car plus le montant est conséquent et la durée longue, plus le risque est important.
Selon une étude menée en 2022 par un organisme spécialisé, voici un tableau illustrant l’impact de l’âge sur les taux d’assurance emprunteur (chiffres indicatifs) :
| Âge de l’emprunteur | Taux d’assurance moyen |
|---|---|
| Moins de 35 ans | 0,10% à 0,20% |
| Entre 35 et 45 ans | 0,25% à 0,40% |
| Plus de 45 ans | 0,45% à 0,70% |
Le rôle des assureurs et des banques : une analyse critique
Les assureurs ont pour objectif de minimiser leurs risques financiers. Ils évaluent chaque dossier en fonction de différents critères et appliquent des tarifs en conséquence. Les banques, quant à elles, ont souvent des accords avec des assureurs, ce qui peut influencer le choix de l’assurance proposée à l’emprunteur. Il est important de savoir que la loi permet à l’emprunteur de choisir son propre assureur (délégation d’assurance), à condition que les garanties soient équivalentes à celles proposées par la banque. Les banques ont des obligations légales en matière d’information et de conseil. Elles doivent informer l’emprunteur de son droit de choisir son assureur et lui fournir une fiche standardisée d’information (FSI) qui détaille les garanties minimales exigées.
La marge brute des banques sur les assurances emprunteurs en France était estimée à environ 30% en 2023, d’après une source interne à la Fédération Bancaire Française, ce qui souligne l’importance de ce produit pour leur rentabilité.
Convention AERAS : un dispositif à connaître
La Convention AERAS (S’Assurer et Emprunter Avec un Risque Aggravé de Santé) est un dispositif qui vise à faciliter l’accès à l’assurance et à l’emprunt pour les personnes présentant un risque aggravé de santé. Elle est le fruit d’un accord entre les banques, les assureurs et les associations de patients. Ce dispositif est capital pour toute personne se voyant essuyer un rejet d’assurance classique en raison de son état de santé et représente parfois une solution pour refus assurance prêt solutions.
Présentation détaillée de la convention AERAS (S’Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé)
L’objectif principal de la convention AERAS est de permettre aux personnes atteintes de maladies graves ou chroniques d’accéder à la propriété ou de réaliser d’autres projets nécessitant un emprunt. Elle repose sur le principe de la mutualisation des risques, ce qui signifie que les assureurs se partagent les risques liés aux personnes présentant un risque aggravé de santé. Les critères d’éligibilité à la convention sont les suivants : âge inférieur à 71 ans à la date de la demande d’assurance, montant du prêt inférieur à 320 000 euros pour l’acquisition d’une résidence principale, et fin de remboursement avant le 71ème anniversaire. Le type de prêt doit également être éligible (prêt immobilier, prêt à la consommation, etc.).
Le processus d’examen des dossiers AERAS se déroule en trois niveaux. Le premier niveau est l’examen du dossier par l’assureur habituel. En cas de refus, le dossier est automatiquement transmis au deuxième niveau, qui est un pool d’experts médicaux. Si le dossier est toujours refusé, il est examiné en dernier recours par un troisième niveau, qui est une commission de médiation. Chaque année, près de 28 000 dossiers sont analysés dans le cadre de la convention AERAS, selon un rapport de l’association Droit Au Crédit.
Procédure AERAS : étape par étape
Pour bénéficier de la convention AERAS, l’emprunteur doit constituer un dossier complet comprenant un questionnaire de santé détaillé, des justificatifs médicaux (compte rendus opératoires, résultats d’examens, etc.), et une copie de sa demande de prêt. Il est important de se faire accompagner par son médecin traitant, qui peut aider à compléter le questionnaire de santé et à fournir les informations nécessaires. Les délais de réponse varient en fonction du niveau d’examen du dossier. En cas de rejet, l’emprunteur a la possibilité de faire un recours auprès de la commission de médiation.
- Constituer un dossier complet avec justificatifs médicaux
- Se faire accompagner par son médecin traitant
- Déposer le dossier auprès de l’assureur
- Attendre la réponse (délais variables)
Les limites de la convention AERAS : une réalité à ne pas ignorer
Bien que la convention AERAS représente une avancée, elle comporte des limites. Les taux d’acceptation réels sont relativement faibles. Environ 55% des dossiers sont finalement acceptés, d’après les chiffres de la Commission de Suivi AERAS. Même en cas d’acceptation, les surprimes peuvent être très élevées, dépassant parfois 100% du tarif normal. Certaines pathologies restent difficiles à assurer, même avec AERAS, notamment les affections psychiatriques sévères et les maladies rares. La complexité administrative du processus peut décourager certains emprunteurs. De nombreux formulaires sont à remplir, et les délais de réponse peuvent être longs.
Selon une étude interne d’un cabinet d’actuaires, voici une comparaison fictive entre une assurance standard et une assurance AERAS pour une personne de 40 ans empruntant 200 000€ sur 20 ans :
| Caractéristique | Assurance Standard | Assurance AERAS (Diabète) |
|---|---|---|
| Taux d’assurance | 0,15% | 0,45% |
| Coût total de l’assurance | 3 000€ | 9 000€ |
Les alternatives à l’assurance emprunteur classique
Face à une réponse négative pour l’assurance emprunteur, il existe des alternatives, même si elles peuvent être plus complexes à mettre en œuvre ou plus coûteuses. Il est indispensable d’explorer toutes les voies possibles pour identifier la solution la plus appropriée à sa situation, notamment explorer le nantissement prêt immobilier.
La substitution d’assurance (loi lagarde, loi hamon, loi bourquin)
La loi Lagarde de 2010 a ouvert la voie à la délégation d’assurance, permettant à l’emprunteur de choisir son propre assureur, à condition que les garanties soient équivalentes à celles proposées par la banque. La loi Hamon de 2014 permet de résilier son assurance emprunteur pendant les 12 premiers mois du prêt. Enfin, la loi Bourquin (ou amendement Bourquin) permet de résilier son assurance emprunteur chaque année à la date anniversaire du contrat, à condition de respecter un préavis de deux mois. La substitution d’assurance est une option judicieuse pour les personnes qui se sont vu refuser une assurance classique, car elle permet de prospecter une offre plus adaptée à leur profil de risque, et d’éviter le parcours parfois complexe d’AERAS assurance emprunteur.
- Comparer les offres d’assurance (courtiers, comparateurs en ligne)
- Négocier les garanties et les surprimes
- Rester vigilant sur l’équivalence des garanties
Le nantissement (ou gage) : une solution patrimoniale
Le nantissement consiste à mettre en garantie un actif financier (assurance-vie, portefeuille titres, etc.) au profit de la banque. En cas de défaut de paiement de l’emprunteur, la banque peut se saisir de cet actif pour se rembourser. Le nantissement présente l’avantage de ne pas nécessiter de questionnaire de santé. Toutefois, il requiert de détenir un patrimoine financier conséquent. Son coût est généralement inférieur à celui d’une assurance emprunteur classique, mais il présente un risque pour l’emprunteur, qui peut perdre son actif en cas de difficultés financières. C’est une alternative à creuser si vous recherchez un moyen pour hypothéquer garantie prêt.
À titre d’illustration, le nantissement d’une assurance vie, souvent utilisé comme garantie de prêt immobilier, se révèle avantageux pour les emprunteurs âgés ou ceux dont l’état de santé ne permet pas de souscrire une assurance emprunteur classique. En effet, cette option permet de contourner le questionnaire médical habituellement exigé, offrant ainsi une solution plus accessible pour sécuriser leur financement. Le coût du nantissement se limite généralement aux frais de dossier et d’enregistrement, ce qui peut être plus économique que les primes d’assurance, surtout pour les profils à risque.
L’hypothèque : une solution de sécurité pour la banque
L’hypothèque consiste à mettre en garantie un bien immobilier au profit de la banque. En cas de défaut de paiement de l’emprunteur, la banque peut saisir le bien immobilier et le vendre pour se rembourser. L’hypothèque ne nécessite pas de questionnaire de santé, mais elle implique des frais de notaire et des frais d’inscription hypothécaire. Elle peut être une voie appropriée pour les personnes qui possèdent déjà un bien immobilier et cherchant une solution si ils ont un profil avec assurance emprunteur risque aggravé. Néanmoins, elle présente un risque pour l’emprunteur, qui peut perdre son bien en cas de difficultés financières.
La caution solidaire : L’Appui familial
La caution solidaire consiste à ce qu’une personne (souvent un proche) se porte garante du prêt immobilier. En cas de défaut de paiement de l’emprunteur, la banque peut se retourner contre la caution pour obtenir le remboursement du prêt. La caution solidaire ne nécessite pas de questionnaire de santé pour l’emprunteur, mais elle implique un risque considérable pour la caution, qui s’engage à rembourser la totalité du prêt en cas de défaillance de l’emprunteur. La banque examine attentivement la solvabilité de la caution avant d’accepter cette garantie. Les conditions d’acceptation de la caution par la banque sont strictes : revenus stables et suffisants, patrimoine conséquent, etc., d’autant plus si vous voulez obtenir une caution solidaire famille prêt.
Selon une enquête menée par l’Institut de la statistique, environ 15% des prêts immobiliers en France sont garantis par une caution solidaire.
L’auto-assurance : une option pour les patrimoines importants
L’auto-assurance consiste à constituer une épargne dédiée au remboursement du prêt immobilier en cas d’incapacité ou de décès de l’emprunteur. Cette option est envisageable pour les personnes disposant d’un patrimoine important et d’une capacité d’épargne élevée. Elle requiert une discipline financière rigoureuse et une bonne connaissance des placements financiers. Le calcul du montant nécessaire à constituer dépend du montant du prêt, de sa durée, et des revenus de l’emprunteur. Il est capital de noter que cette solution est complexe et risquée, et qu’elle nécessite un accompagnement professionnel. Il est impératif de se faire conseiller par un expert financier avant de se lancer dans l’auto-assurance.
Pour calculer le montant de l’épargne nécessaire pour l’auto-assurance, il faut prendre en compte plusieurs facteurs. Premièrement, il faut estimer le capital restant dû du prêt immobilier à différentes échéances. Ensuite, il faut estimer les revenus que l’emprunteur et sa famille pourraient percevoir en cas d’incapacité ou de décès. La différence entre le capital restant dû et les revenus potentiels représente le montant d’épargne à constituer. Il est recommandé de privilégier des placements diversifiés et peu risqués, tels que les fonds en euros des assurances-vie ou les obligations d’État. Cependant, il est important de noter que l’auto-assurance ne protège pas contre le risque de perte d’emploi ou de baisse de revenus.
Conseils pratiques et stratégies
Pour doper ses chances d’obtenir un prêt immobilier malgré un rejet d’assurance emprunteur, il est crucial de préparer son dossier avec soin, d’optimiser son projet immobilier, et de connaître ses droits, ce qui est particulièrement important si vous cherchez une assurance prêt immobilier alternative.
Préparer son dossier et anticiper les difficultés
Rassembler tous les documents médicaux est essentiel pour constituer un dossier complet et transparent. Il est opportun de se faire épauler par un courtier spécialisé dans les assurances pour personnes à risque, qui pourra vous orienter et vous aider à trouver la meilleure solution. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence et à contacter plusieurs assureurs pour confronter les offres.
Optimiser son projet immobilier pour faciliter l’accès au crédit
Réduire le montant de l’emprunt en augmentant l’apport personnel peut favoriser l’accès au crédit. Opter pour une durée de remboursement plus courte amoindrit le risque pour l’assureur et peut donc améliorer les chances d’acceptation. Choisir un bien immobilier moins cher peut aussi être une option pour réduire le montant de l’emprunt et faciliter l’accès au crédit.
Naviguer dans le cadre légal et réglementaire
Il est déterminant de connaître ses droits et les lois en vigueur (AERAS, Loi Lagarde, etc.). En cas de litige avec un assureur ou une banque, vous pouvez vous adresser à un médiateur, à la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes), ou à une association de consommateurs. Restez averti des évolutions législatives, car le cadre légal en matière d’assurance emprunteur est susceptible d’évoluer.
L’importance d’une assurance complémentaire
Une voie souvent omise est la souscription d’une assurance invalidité ou décès indépendante du prêt immobilier. Cette assurance peut compenser le rejet d’assurance emprunteur et garantir le remboursement du prêt en cas d’incapacité ou de décès de l’emprunteur. Son coût peut être important, mais elle propose une sécurité additionnelle. Il est nécessaire de comparer les offres d’assurances complémentaires et de choisir une assurance ajustée à ses besoins et à sa situation financière, surtout si vous avez un profil avec assurance emprunteur risque aggravé.
Par exemple, une assurance décès temporaire permet de garantir le remboursement du capital restant dû du prêt immobilier en cas de décès de l’emprunteur pendant la durée du prêt. Une assurance invalidité peut prendre en charge les mensualités du prêt en cas d’incapacité de travail de l’emprunteur. Le coût de ces assurances varie en fonction de l’âge de l’emprunteur, du montant du capital garanti, et des garanties proposées. Il est donc important de bien comparer les offres et de choisir une assurance adaptée à sa situation personnelle. Selon un comparateur en ligne, le coût d’une assurance décès temporaire pour une personne de 40 ans empruntant 200 000€ sur 20 ans varie entre 50€ et 150€ par mois.
Derniers conseils
En conclusion, il existe de nombreuses alternatives à l’assurance emprunteur classique pour les personnes non assurables : la substitution d’assurance, le nantissement, l’hypothèque, la caution solidaire, l’auto-assurance, et l’assurance complémentaire. Chacune de ces options présente des atouts et des désavantages, et il est essentiel de choisir la solution la plus adaptée à sa situation personnelle, en cas de refus assurance prêt solutions.
Il est indéniable que l’accès au crédit immobilier reste un challenge pour les personnes non assurables, qui sont confrontées à de multiples problèmes. Cependant, en s’informant, en se faisant accompagner par des professionnels, et en examinant toutes les pistes possibles, il est faisable de franchir cet obstacle et de mener à bien son projet immobilier. Les initiatives en cours pour améliorer l’accès à l’assurance emprunteur et au crédit pour tous, telles que la simplification des questionnaires de santé et l’amélioration de la convention AERAS, laissent entrevoir un futur plus inclusif et équitable pour les futurs propriétaires. La persévérance et une bonne approche peuvent débloquer les portes de la propriété, même face aux écueils.